設為首頁 加入收藏
一、制定文件的背景、依據(jù)、目標和任務
（一）背景。2017年，國務院公告停止物業(yè)服務企業(yè)一、二、三級資質行政許可事項，并提出“取消審批后，要通過建立黑名單制度、信息公開等方式加強事中事后監(jiān)管”。我委制定部門規(guī)范性文件《廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管方式從原來事前審批的資質管理制度轉變?yōu)橐孕庞霉芾頌橹鞯氖轮惺潞蟊O(jiān)管，符合黨中央、國務院關于加強和創(chuàng)新社會治理，加快推進社會信用體系建設的精神。
（二）依據(jù)。
1．國家法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》、《企業(yè)信息公示暫行條例》
2．廣東省地方性法規(guī)：《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省企業(yè)信用信息公開條例》、《廣東省市場監(jiān)管條例》
3．政府規(guī)章：《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》
4．國家部委文件：《國務院關于建立完善守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進社會誠信建設的指導意見》（國發(fā)〔2016〕33號）、《國家發(fā)展改革委人民銀行關于加強和規(guī)范守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒對象名單管理工作的指導意見》（發(fā)改財金規(guī)〔2017〕1798號）、《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于做好取消物業(yè)服務企業(yè)資質核定相關工作的通知》（建辦房［2017］75號）
（三）目標和任務。轉變對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管方式，加快構建以信用為核心的新型物業(yè)管理市場監(jiān)管體制，依法依規(guī)運用信用激勵和約束手段，構建政府、社會共同參與的跨部門、跨領域的守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，有效促進物業(yè)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護物業(yè)管理市場正常秩序，營造公平誠信的物業(yè)管理市場環(huán)境，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
二、主要內容
（一）《暫行辦法》的適用范圍。
《暫行辦法》適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)信用管理。本辦法所稱的物業(yè)服務企業(yè)是指依法在本市工商登記的經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理，且已實施物業(yè)管理活動的企業(yè)。在本市工商登記的企業(yè)包括在本市注冊的法人企業(yè)，以及外地注冊法人企業(yè)在本市辦理分支機構工商登記的企業(yè)。
（二）信用管理的內容。
《暫行辦法》所稱信用管理，是指行政管理部門及相關機構依法采集、記錄、交換共享和公開物業(yè)服務企業(yè)信用信息，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)開展信用評價、守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒的活動。
（三）物業(yè)服務企業(yè)的守信行為。
《暫行辦法》所稱物業(yè)服務企業(yè)的守信行為，是指物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中自覺遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件或者強制性標準，認真履行物業(yè)服務合同及物業(yè)管理相關合同約定，服務規(guī)范，誠信經(jīng)營，自覺維護物業(yè)管理市場秩序，受到政府有關部門獎勵或者表彰的行為。
（四）物業(yè)服務企業(yè)的失信行為。
《暫行辦法》本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)的失信行為，是指物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中服務行為不規(guī)范，違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件等規(guī)定或者強制性標準，被行政機關、司法機關作出決定或者判決的行為。失信行為按照其嚴重程度分為輕微、一般、嚴重三類，分類具體標準如下：
1．輕微失信行為，是指企業(yè)服務行為不規(guī)范，被市、區(qū)住房建設行政主管部門責令限期改正的行為；
2．一般失信行為，是指企業(yè)違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件等規(guī)定或者強制性標準，被相關行政管理部門責令限期改正、行政處罰的行為；
3．嚴重失信行為，是指失信行為的嚴重程度超過輕微和一般的失信行為，具體包括：
（1）違反安全生產(chǎn)、消防安全的規(guī)定被相關行政管理部門行政處罰的；
（2）有圍標串標行為被相關行政管理部門行政處罰的；
（3）企業(yè)有一般失信行為，且在相關行政管理部門作出責令限期改正、行政處罰等行政決定后，逾期拒不履行法定義務，并經(jīng)相關行政管理部門認定的；
（4）被法院列入拒不履行生效法律文書確定義務的失信被執(zhí)行人名單的。
（五）物業(yè)服務企業(yè)信用信息的內容。
物業(yè)服務企業(yè)信用信息主要包括物業(yè)服務企業(yè)的基本信息、在管項目信息、業(yè)主滿意度、守信信息和失信信息，具體內容如下：
1．基本信息主要包括：物業(yè)服務企業(yè)的工商基本登記事項、主要管理人員的個人身份信息和從業(yè)狀況信息，以及《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證報告》中的營業(yè)總收入、主營業(yè)務收入、利潤總額、納稅總額等財務信息。
2．在管項目信息主要包括：物業(yè)服務企業(yè)本市所有在管物業(yè)項目的名稱、地址、物業(yè)類型、建筑物面積、收費標準、合同期限等信息。
3．業(yè)主滿意度是：單個住宅小區(qū)內業(yè)主對該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的服務質量調查問卷打分的算術平均分。
4．守信信息是：物業(yè)服務企業(yè)有守信行為的信息。
5．失信信息是：物業(yè)服務企業(yè)有失信行為的信息。
（六）采集業(yè)主滿意度的方式。
住宅小區(qū)建立了本市業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)基礎數(shù)據(jù)庫后，住房建設行政主管部門通過電子投票系統(tǒng)向業(yè)主的微信發(fā)送服務質量調查問卷，發(fā)送調查問卷數(shù)量不少于該小區(qū)業(yè)主總人數(shù)50％。業(yè)主可以通過關注并綁定市住房建設行政主管部門的“廣州物業(yè)管理”微信公眾號接收調查問卷并打分。
（七）業(yè)主滿意度的計分規(guī)則。
調查問卷由市住房建設行政主管部門負責編制，每份調查問卷總分為100分。
單個住宅小區(qū)的業(yè)主滿意度得分等于該小區(qū)所有反饋的調查問卷得分之和除以反饋的調查問卷總數(shù)量。反饋調查問卷總數(shù)量少于該小區(qū)業(yè)主總人數(shù)25％，或者未建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)基礎數(shù)據(jù)庫的，該小區(qū)調查問卷得分為0分。
（八）業(yè)主滿意度的采集頻次。
業(yè)主滿意度每年度調查1次，有效期截止至第2年度產(chǎn)生新的得分結果之日。
（九）認定失信信息的部門和依據(jù)。
市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門認定物業(yè)服務企業(yè)失信行為的，應當有相關行政管理部門作出的行政決定、人民法院和仲裁機構作出的生效判決、生效裁決作為依據(jù)。
（十）物業(yè)服務企業(yè)應當主動報送的信用信息內容以及報送信息的方式。
物業(yè)服務企業(yè)應當在信用信息系統(tǒng)及時、完整、準確、規(guī)范填報其企業(yè)的基本信息、在管項目信息。基本信息、在管項目信息發(fā)生變更的，物業(yè)服務企業(yè)應當自信息變更之日起10日內在信用信息系統(tǒng)更新。
（十一）怎樣使用信用信息系統(tǒng)。
市住房建設行政主管部門負責統(tǒng)籌建設和維護物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)（以下簡稱信用信息系統(tǒng)）。該系統(tǒng)正在建設當中，預計2018年7月份可以投入使用，具體的使用信用信息系統(tǒng)的操作指南會在市建委官網(wǎng)對社會公布，企業(yè)可
（十二）對守信行為的行政獎勵措施。
有守信行為的物業(yè)服務企業(yè)，市、區(qū)住房建設行政主管部門可以給予其下列獎勵：
1．在日常檢查、專項檢查中減少檢查頻次；
2．開展表彰活動時，優(yōu)先列入表彰候選名單；
3．推薦在“信用廣州網(wǎng)”、“信用廣東網(wǎng)”和“信用中國網(wǎng)”公示；
4．推薦給省、市、區(qū)公共資源交易機構和相應財政行政管理部門，建議依法對其給予信用加分等獎勵。
（十三）對失信行為的行政懲戒措施。
對列入信用檔案異常名單和信用黑名單的物業(yè)服務企業(yè)，市、區(qū)住房建設行政主管部門可以采取下列懲戒措施：
1．將其列入重點監(jiān)管對象，對其本市范圍內的所有在管物業(yè)項目加大檢查頻次；
2．對其法定代表人或者駐穗負責人進行提醒、約談、告誡，并在信用信息系統(tǒng)記錄提醒、約談、告誡的情況；
3．建議在“信用廣州網(wǎng)”、“信用廣東網(wǎng)”和“信用中國網(wǎng)”公示。
（十四）對嚴重失信行為的行政懲戒措施。
1．停止其參與本市前期物業(yè)管理投標資格；
2．告知相關行政管理部門及機構，建議取消其參加評先評優(yōu)資格；
3．告知省、市、區(qū)公共資源交易機構和相應財政行政管理部門，建議依法取消或者限制其參與政府采購資格；
4．告知相關行政管理部門，建議限制其申請財政性資金項目，限制參與基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營。
（十五）行業(yè)協(xié)會對失信行為的懲戒措施。
1．市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當將市住房建設行政主管部門公布的物業(yè)服務企業(yè)信用信息作為對其進行信用評價的重要依據(jù)，可以對有守信行為的企業(yè)給予相應獎勵措施；對有失信行為的企業(yè)實行警告、行業(yè)內通報批評、公開譴責、不予接納、勸退等懲戒措施。
2．有嚴重失信行為的物業(yè)服務企業(yè)，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當停止其本市所有在管物業(yè)項目參與物業(yè)管理示范項目評比資格。
（十六）對物業(yè)服務企業(yè)有失信信息的救濟及信用修復途徑。
經(jīng)行政復議、行政訴訟等其他方式，《暫行辦法》第十二條第三款認定物業(yè)服務企業(yè)失信行為的依據(jù)被依法撤銷的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求市住房建設行政主管部門及時在影響范圍內予以更正；情況屬實的，市住房建設行政主管部門應當及時予以更正。
一般失信行為的信息公開后，物業(yè)服務企業(yè)能夠主動糾正其失信行為、消除不良社會影響，經(jīng)市住房建設行政主管部門同意，可以在信息有效期限屆滿前停止公開。
（十七）行政部門公開物業(yè)服務企業(yè)信息的內容和有效期。
市住房建設行政主管部門應當將依法履行職責中掌握的下列物業(yè)服務企業(yè)信用信息予以公開：
1．企業(yè)所有在管物業(yè)項目的名稱、地址、物業(yè)類型、建筑物面積；（有效期至物業(yè)服務合同有效期屆滿止）
2．企業(yè)的信用承諾；（有效期至至企業(yè)不從事物業(yè)管理活動止）
3．業(yè)主滿意度；（有效期一般不超過1年）
4．企業(yè)的守信信息；（有效期一般不超過3年）
5．企業(yè)的失信信息；（輕微失信信息的公開期限截止至市、區(qū)住房建設行政主管部門認定物業(yè)服務企業(yè)已改正違規(guī)行為之日，一般失信信息的公開期限不超過1年，嚴重失信信息的公開期限不超過3年）
6．其他依法應當公開的企業(yè)信用信息。
（十八）行政部門公開物業(yè)服務企業(yè)信用信息的方式。
市住房建設行政主管部門可以通過其門戶網(wǎng)站、“廣州物業(yè)管理”微信公眾號、新聞傳媒等方式，公開物業(yè)服務企業(yè)信用信息。
市住房建設行政主管部門可以將依法公開的物業(yè)服務企業(yè)相關信用信息推送至廣州市公共信用信息管理系統(tǒng)和省、市公共資源交易電子服務系統(tǒng)，通過‘信用廣州網(wǎng)’依法向社會提供查詢和數(shù)據(jù)開放服務。
（十九）對行政部門公開物業(yè)服務企業(yè)信息存在錯誤或者遺漏的的更正補充機制。
公民、法人和其他組織有證據(jù)證明除失信信息之外的其他公開的物業(yè)服務企業(yè)信用信息存在錯誤或者遺漏的，應當實名向市住房建設行政主管部門提出書面異議申請，并提供相應的證據(jù)。
市住房建設行政主管部門應當自收到書面異議申請之日起20個工作日內核查和處理，并將處理結果書面告知異議提出人。經(jīng)核查，市住房建設行政主管部門發(fā)現(xiàn)信用信息確實存在錯誤或者遺漏的，應當在影響范圍內做出更正或者補充。異議提出人對核查結果仍有異議的，可以依法提起行政復議或者訴訟。
市住房建設行政主管部門受理異議申請期間認為需要停止公開該信息的；或者異議提出人申請停止公開，市住房建設行政主管部門認為其要求合理的，可以暫停公開。
（二十）對行政部門及工作人員在信用信息管理工作發(fā)生問題的處理機制。
公民、法人和其他組織發(fā)現(xiàn)市、區(qū)住房建設行政主管部門及其工作人員在物業(yè)服務企業(yè)信用信息公開活動中不依法履行義務，或者在物業(yè)服務企業(yè)信用信息公開活動中侵犯其合法權益等違法行為，可以向監(jiān)察機關、上一級行政部門投訴。
（二十一）《暫行辦法》的施行日期和有效期限。
《暫行辦法》自2018年8月1日起施行，有效期3年。相關法律法規(guī)和政策依據(jù)發(fā)生變化或有效期屆滿，將依據(jù)實施情況依法評估修訂。
三、解讀途徑
（一）市政府門戶網(wǎng)站、本委官方網(wǎng)站；
（二）“廣州市物業(yè)管理”微信公眾號；
（三）市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站。
四、解讀時間
在《暫行辦法》正式頒布后10日內，對社會公布解讀材料。